Manila, Dubai, le Bahamas, Algarve, Città del Capo, sono le cinque città che guidano la classifica dell’indice PIRI (Prime International Residential Index) condiviso dall’agenzia Knight Frank, che monitora nel suo Wealth Report anche l’andamento del mercato residenziale di lusso. 

Dall’ultimo rapporto realizzato dall’agenzia emerge infatti che la capitale filippina guida la classifica del PIRI Index, con una crescita del 26% dei prezzi delle abitazioni, seguita da Dubai (+16%), che è scesa al secondo posto rispetto all’anno precedente. Terza posizione per le Bahamas (+15%), mentre l’Algarve e Città del Capo completano la top five, con un +12,3% per entrambe le località. Delle 100 località monitorate 80 hanno registrato un incremento dei prezzi delle abitazioni prime, con una media annuale del 3,1%. Nello specifico la regione dell’Asia-Pacifico, ha registrato un incremento del 3,8%, superando le Americhe (+3,6%), perdono invece terreno l’Europa, il Medio Oriente e l’Africa (+2,6%). 

A Londra, New York, Dubai, Singapore, Hong Kong e Sydney le vendite di lusso sono diminuite in media del 37% rispetto all’anno precedente. Alcuni mercati hanno subito una variazione dopo i forti cali dovuti ai rapidi aumenti dei tassi (Auckland, Seul), mentre altri hanno in parte risalito la classifica a causa della carenza di offerta (Sydney, Singapore). Alcuni sono stati influenzati da cambiamenti nelle politiche e nelle imposte governative, come Hong Kong e Los Angeles, e altri hanno beneficiato di significativi afflussi di ricchezza (Dubai, Miami).

I prezzi di New York e Londra, in particolare, come mostra il report di Knight Frank, sono scesi del 2% circa nel 2023, rappresentando una forte opportunità per i potenziali acquirenti. La penisola iberica si è dimostrata invece una zona calda, occupando cinque delle prime 20 posizioni, con l’Algarve (12,3%) e Ibiza (12%) in testa.

Se concentriamo l’attenzione sull’Italia lo studio evidenzia come più UHNWI - gli ultra-high net-worth individual con patrimoni finanziari superiori ai 30 milioni - acquistino attici a Milano da utilizzare come prima casa, attratti da generosi incentivi fiscali come la flat tax, che consente ai residenti in Italia di pagare un’imposta forfettaria annua di 100.000 euro sul reddito estero. Il regime fiscale, inoltre, può essere esteso anche ai familiari, con un’ulteriore tassa annuale di 25.000 euro. 

Quando la flat tax è stata introdotta in Italia nel 2017, solo 98 persone hanno approfittato di questo regime; tuttavia, il numero è cresciuto costantemente, passando a 549 individui nel 2020 e a 1.339 nel 2021, secondo il quotidiano britannico The Guardian.

E quando gli stranieri guardano all’Italia, in particolare scelgono Milano che rappresenta il principale polo di ricchezza del Paese, vista la sua posizione considerata strategica per il collegamento di tre aeroporti e facilmente raggiungibile dalle Alpi, dal lago di Como e dalla costa ligure. 

Guardando al Prime International Residential Index (PIRI 100) di Knight Frank, i prezzi degli immobili di lusso sono aumentati in alcune località italiane: +6,2% sul lago di Como, +5,5% a Firenze, +4,5% a Roma, +3,5% a Milano, +2,5% a Venezia e +2% a Lucca. Ma la capitale della finanza, sembra trovarsi di fronte a una grande sfida: ossia la carenza di alloggi adeguati per rispondere a questa domanda. 

Infatti, la popolazione di Milano è aumentata del 10% nell’ultimo decennio ma la maggior parte degli immobili di pregio si trova in strutture esistenti, quindi, a differenza di molte altre località, il mercato immobiliare milanese non è trainato dalla presenza di nuove costruzioni. L’offerta deriva dalla riqualificazione di edifici esistenti, e quelli disponibili vengono acquistati da developer professionisti che spendono milioni per comprare appartamenti da mettere in affitto. 

Questo ha fatto sì che i prezzi medi delle abitazioni siano cresciuti passando dai 3.883 euro al metro quadro di cinque anni fa a un massimo di 5.345 euro a novembre 2023. Nel centro della città, i prezzi possono raggiungere i 10.466 euro al metro quadro.

Stime confermate anche da un altro osservatorio sul mercato residenziale di lusso, quello redatto da Tirelli&Partners, che analizzando la domanda suddivisa tra fascia Top, Media e Bassa, mostra come nella fascia Top (oltre i 3 milioni) esista una domanda ancora consistente, pronta a trasformarsi immediatamente in proposte di acquisto quando incontra il prodotto giusto. Anche nella cosiddetta fascia Bassa (tra 1 e 2 milioni) la domanda è comunque presente e attiva, mentre nella fascia Media (tra 2 e 3 milioni) hanno prevalso comportamenti attendisti. In particolare il segmento Top è sempre spinto dalle ricerche di stranieri o italiani in rientro che si confrontano però con un’offerta limitata e comunque spesso inadeguata nella qualità. 

Nonostante ciò l’interesse per Milano da parte degli stranieri si mantiene su livelli elevati, trainato - secondo Tirelli&Partners - da una serie di fattori di contesto, tra cui essere la vera “città dei 15 minuti”, dove quasi il 90% delle location residenziali più pregiate si trova meno di 1,5 km dal centro fisico della città, che la rende una metropoli “a dimensione umana”; la qualità della vita percepita è molto alta: Milano combina un’offerta lavorativa, di studio, culturale e sanitaria di livello europeo, con la qualità del vivere italiana e accesso rapido a laghi, montagne e mare, per i momenti di vacanza raggiungibili in tempi eccezionalmente brevi, probabilmente senza eguali nel mondo.