Per navigare con successo l’attuale contesto di elevati tassi d’interesse e costi del debito in molteplici mercati, gli investitori immobiliari di tutto il mondo dovranno affidarsi sempre più alla generazione di forti rendimenti e alla crescita. Questo, in sintesi, il quadro delineato nell’ultimo outlook di M&G dedicato alle prospettive globali del mercato real estate. 

“Decisamente è passato il tempo dei tassi d’interesse ‘più bassi più a lungo’” - commenta José Pellicer, Head of Investment Strategy, M&G Real Estate. “Gli investitori immobiliari non possono più contare sulla compressione dei rendimenti e debito a buon mercato per generare reddito, è necessario un cambio di prospettiva radicale”.

“Se è naturale che gli investitori siano attratti dalla crescita, - continua l’esperto - anche la generazione di reddito riveste un’importanza cruciale, visti i tassi attuali più elevati. Investire in aree in cui la domanda è forte, quali i settori residenziale e industriale, così come in quei settori che consentono di trasferire l’inflazione ai locatari, come ad esempio il segmento dei supermercati a lunga locazione, potrebbe offrire rendimenti interessanti e buone prospettive di reddito. Lo stesso vale per l'impegno nel migliorare asset esistenti o investire in immobili ‘trascurati’.

Man mano che i mercati immobiliari globali si adeguano all'indebolimento dell'economia cinese, alle crescenti complessità del Net Zero Carbon e al cambiamento dei modelli di domanda e occupazione, ci aspettiamo di vedere segnali di maggior fiducia da parte degli investitori che dovranno adattare il proprio punto di vista a un panorama economico drasticamente cambiato.” Se i costi del debito per il mercato immobiliare sono cresciuti in modo significativo, secondo l’analisi condotta da M&G le sofferenze sono state finora limitate ma preannunciano vendite forzate nel corso dei prossimi anni, con una percentuale tra il 30 e il 40% dei prestiti per l’immobiliare commerciale nel Regno Unito e in Europa che dovrà essere rinegoziato entro la fine del 2025 a tassi notevolmente maggiori rispetto a quelli che i debitori stanno attualmente sperimentando.

Opportunità dal settore logistico 

La logistica rappresenta un settore molto interessante per gli investitori orientati ad accelerare il cambiamento verso le zero emissioni nette di carbonio e gestire il rischio di portafoglio. Il report rileva che i siti distributivi producono generalmente il 60-70% in meno di emissioni di gas serra rispetto ad altri edifici commerciali e il 20-25% in meno rispetto agli asset residenziali. La domanda da parte degli occupanti è sempre più mirata a magazzini di nuova costruzione, con certificazioni verdi e in cui caratteristiche quali produzione di energia solare in loco e stazioni di ricarica per i veicoli elettrici sono considerate essenziali. Solitamente i locatari sono disposti a pagare un premio sull’affitto per gli spazi migliori e i rischi di sfitto sono limitati.

Gabriele Inglese, Associate Director del team italiano di M&G Real Estate, commenta in proposito: “Crediamo che in Italia il settore della logistica offra un’ottima opportunità di investimento per i nostri clienti. Attraverso la nostra strategia M&G European Property Fund abbiamo da poco realizzato un investimento per estendere la nostra proprietà su un polo logistico a Vescovana, nella provincia di Padova. L’immobile, che si trova all'interno dello strategico Corridoio del Veneto, risponde alla crescente domanda da parte dei conduttori focalizzata su immobili di alta qualità e con elevate caratteristiche ESG e degli investitori internazionali alla ricerca di asset sostenibili e situati in posizioni strategiche”.

Il mercato degli uffici: prospettive variegate

Il lavoro ibrido continua a spingere inquilini e investitori a rivalutare le proprie esigenze in termini di spazio: le motivazioni a favore del ritorno in ufficio che emergono dall’analisi condotta da M&G sono molto diverse, a seconda del mercato considerato. Il contesto particolarmente arduo che caratterizza gli Stati Uniti, dove il ritorno in ufficio si attesa al 50% rispetto ai livelli pre-pandemici, non rispecchia quanto sta accadendo in molti Paesi europei e asiatici, dove la della presenza in ufficio interessa il 75% o più dei lavoratori. Le elaborazioni indicano anche una differenza sempre più netta tra gli uffici situati in centro e fuori città, a favore di asset ben posizionati, multifunzionali e ad alta efficienza energetica, che continuano ad essere molto richiesti. In Asia, il numero di aziende impegnate a perseguire gli obiettivi del Net Zero è triplicato negli ultimi tre anni, evidenziando la crescente attenzione degli affittuari verso spazi che contribuiscono a soddisfare rigorosi requisiti in materia di emissioni di carbonio.

Altri highlights dal report:

· Il rallentamento economico cinese è stato in gran parte causato dal forte indebitamento del settore immobiliare. Con una crescita del Pil prevista in calo dal circa 5% del 2023 al 4,2-4,4% nel 2024, si prevede che questa flessione continui a creare una diffusa incertezza economica, non solo nell’area dell’Asia Pacifico ma anche in Europa, con la Germania più esposta per via della forte dipendenza dalle esportazioni verso la Cina.
· Nell’Europa continentale, costi di costruzione e di finanziamento onerosi stanno già avendo un impatto sugli sviluppatori. Nella maggior parte dei mercati osserviamo una diminuzione della domanda di permessi per immobili residenziali. Nell’arco dei prossimi anni il completamento dei progetti sembra destinato a scendere ben al di sotto delle esigenze del settore residenziale, dando impulso alla domanda di abitazioni nei segmenti degli affitti privati, degli studentati e del senior living.

M&G Real Estate fa parte della divisione Private Assets and Alternatives di M&G plc da 86 miliardi di euro