“Gli immobili residenziali rappresentano anche uno degli elementi essenziali della vita umana e anche per questo possono essere un’opportunità di investimento. Tutti hanno bisogno di un posto dove vivere”. Tom Walker, co-head of global listed real assets di Schroders, sottolinea che “questa necessità umana di base è il motivo per cui il comparto residenziale rappresenta (insieme ai trasporti e ai beni alimentari) una delle tre maggiori componenti dell’Indice dei Prezzi al Consumo (CPI) degli Stati Uniti”.

“Dall’inizio del 2021- ricorda il gestore - si è registrato un aumento vertiginoso del costo delle abitazioni negli Stati Uniti. I proprietari di beni residenziali possono generare un rendimento reale in quanto i loro flussi di cassa tengono il passo e, in alcuni casi, superano i livelli di inflazione. Il settore residenziale non è l’unico che può offrire protezione dall’inflazione. Molti contratti di locazione, in tutti gli altri sottosettori, prevedono in modo esplicito l’aumento dei canoni di locazione (noti come escalator) legati all’inflazione. In alcuni casi, vi sono anche contratti di locazione con escalator fissi o revisioni dell’affitto in periodi specifici. Tutti questi elementi offrono agli investitori l’opportunità di assicurarsi che il loro reddito generi un rendimento reale, ossia superiore all’inflazione”.

L’esperto rileva che “la natura essenziale di molti asset immobiliari, come le abitazioni, la sanità o i data center è uno dei motivi per cui gli investitori in quest’area sono stati storicamente protetti dall’inflazione. Ciò è confermato da uno studio condotto da Bank of America sulla correlazione di varie asset class con l’Indice dei Prezzi al Consumo statunitense tra il 1950 e il 2020. Lo studio giunge alla conclusione che gli asset reali offrono copertura contro l’inflazione. La pandemia da Covid-19 ha accelerato una serie di trend, come l’e-commerce e il lavoro da casa. Queste tendenze strutturali di lungo periodo hanno indebolito il potere di determinazione dei prezzi per i proprietari di beni immobili come spazi commerciali e uffici”.

Di conseguenza, “la capacità di trasferire gli aumenti dell’inflazione agli inquilini di questi edifici è fortemente limitata. Bassi livelli di domanda e alti livelli di offerta rappresentano una combinazione tossica per qualsiasi mercato. Riteniamo che alcuni settori continueranno a sperimentare contesti operativi difficili nel medio-lungo termine. Pertanto, non è mai stato così importante selezionare con cura le opportunità di investimento in beni immobili”.

Come garantirsi un buon ‘pricing power’? “Concentrarsi sulle aree dove la crescita economica è costantemente più forte - risponde l’analista - significa che gli investitori hanno più probabilità di poter trasferire l’aumento dei costi ai locatari. Esistono alcuni sottosettori caratterizzati da livelli di offerta molto bassi. Ad esempio, ottenere la licenza edilizia per costruire data centre, magazzini, unità di self-storage o alloggi per studenti in molte città può essere incredibilmente difficile. Eppure la domanda di questo tipo di beni continua a crescere. Il potere di determinazione dei prezzi in alcuni sottosettori è destinato ad aumentare, poiché il costo delle materie prime riduce la quantità di costruzioni aviate”.

“La mancanza di nuovi immobili sul mercato - ricorda l’economista - è dovuta a due ragioni fondamentali: in primo luogo, la pandemia ha portato a un iniziale rallentamento dell’offerta, a causa della chiusura dei cantieri. In secondo luogo, il drastico aumento del costo delle materie prime e i colli di bottiglia sul lato dell’offerta hanno comportato una riduzione dei margini per i costruttori. Sebbene tale contesto sia frustrante per gli sviluppatori, il lato positivo è che aumenta il valore e la domanda dei beni già esistenti”.  

“Molti investitori - conclude Walker - sono preoccupati dell’impatto che l’aumento dei tassi di interesse avrà sul settore immobiliare. Tuttavia, la storia dimostra che questo non dovrebbe essere motivo di preoccupazione. Nelle fasi iniziali degli ultimi due cicli di rialzo dei tassi, infatti, il settore globale dei real estate investment trust (REIT) ha mostrato rendimenti totali positive”.