"I responsabili della politica monetaria statunitense sono preoccupati per la ‘fear of missing out’ (FOMO) degli investitori”. Stéphane Monier, chief investment officer di Banque Lombard Odier & Cie SA, lancia l’allarme: “Se gli acquirenti di case si aspettano che i prezzi continuino a salire, il mercato rischia di svilupparsi in una bolla. Con l'aumento dei tassi d'interesse per combattere l'inflazione, ci aspettiamo aspetta che il boom immobiliare globale si raffreddi. L'appetito degli investitori, che si sta lentamente spostando, lascerà comunque i mercati immobiliari selezionati, in particolare gli immobili commerciali e logistici europei in affitto, come parziale copertura contro l'inflazione."

“L'avvertimento contro la ‘FOMO’ - ricorda l’esperto - è arrivato il 29 marzo dalla Federal Reserve di Dallas. ‘I prezzi reali delle case possono divergere dai fondamentali del mercato quando c'è una convinzione diffusa che i robusti aumenti dei prezzi di oggi continueranno’, ha scritto. Dall'inizio della pandemia, i prezzi delle case negli Stati Uniti sono aumentati in media del 35%, secondo i dati del sito immobiliare Zillow, citati dalla Fed di Dallas. Ha misurato cinque trimestri consecutivi di ‘esuberanza’ nei prezzi delle case fino alla fine di settembre 2021. Negli Stati Uniti, alcuni chiari sviluppi hanno spinto i prezzi delle case verso l'alto: l'aumento dei risparmi dei consumatori attraverso i blocchi Covid, le esperienze di lavoro da casa, il credito a buon mercato, la carenza di manodopera e di materiali da costruzione. Pressioni a più lungo termine, come un'offerta limitata di alloggi e affitti elevati, hanno esacerbato la domanda di case”.  

“Il settore immobiliare - sottolinea l’analista - è importante nella gestione della politica monetaria e nella comprensione dei suoi impatti. I servizi abitativi, compresi gli affitti, costituiscono più di un quinto dei calcoli della Fed sull'inflazione dei prezzi al consumo. Questo fa parte del mandato della Fed per la stabilità finanziaria. La pandemia ha ulteriormente accelerato la tendenza all'aumento dei prezzi. Mentre i prezzi in rapida ascesa non indicano di per sé una bolla di mercato, si aggiungono ai venti contrari affrontati dalla Fed mentre gestisce le sfide di ingegneria di un rallentamento fino al 2024. I mutui più alti, combinati con l'aumento del costo della vita, faranno gradualmente uscire gli acquirenti dal mercato e mineranno i redditi e i risparmi delle famiglie. L'aumento dell'inflazione renderà i nuovi sviluppi più costosi, e quindi ridurrà la loro redditività”.

Il mercato statunitense non è unico. “I mercati immobiliari in Francia, Germania, Regno Unito e Svizzera hanno tutti mostrato caratteristiche simili sulla scia della pandemia, secondo la ricerca della Fed di Dallas. Ogni mercato ha registrato una mancanza di offerta di alloggi, in parte creata da una carenza di manodopera e di materiali da costruzione, con una domanda storicamente alta dopo la pandemia e tassi di sfitto in calo. Queste non sono le condizioni di una classica bolla immobiliare. Il compito delle banche centrali di rallentare le economie frenando l'inflazione inizia più tardi nel ciclo economico rispetto al passato, tuttavia la crescita, i mercati del lavoro e i risparmi delle famiglie negli Stati Uniti e in Europa rimangono al di sopra delle tendenze medie, dopo due anni di eccezionale sostegno governativo e monetario”.

Mentre la Fed ha iniziato il suo ciclo di rialzo a marzo, il manager si aspetta che “la Banca centrale europea aumenti i tassi di interesse di 25 punti base alla fine del 2022, una volta che i suoi programmi di acquisto di asset finiranno nel terzo trimestre. Vediamo poi la BCE aumentare il suo tasso di riferimento di 25 punti base ogni trimestre fino al 2023. La più recente Financial Stability Review della BCE, pubblicata a novembre, ha avvertito che i ‘rischi di correzioni dei prezzi nel medio termine sono aumentati sostanzialmente’”.

“Come in altri mercati - conclude Mortier - la mancanza di manodopera, l'aumento dei risparmi e della domanda dei consumatori, insieme alle carenze della catena di approvvigionamento, stanno contribuendo all'aumento dei prezzi, ha detto la BCE. I mercati residenziali di Francia, Germania e Paesi Bassi sono stati particolarmente sovraprezzati, secondo il rapporto”.