“L'emergere di grandi magazzini lungo autostrade trafficate riflette una tendenza che la pandemia non ha ribaltato: la crescita degli immobili logistici”. Theo Soeters, head of fund management di Edmond de Rothschild REIM, spiega che “questo slancio è abbastanza forte da dimostrare le qualità difensive del segmento e vederlo inserito nei portafogli investiti nell'economia reale. Sebbene il commercio internazionale stia rallentando, le attività logistiche stanno beneficiando dell'intensificazione strutturale degli scambi di merci. Ciò deriva sia dalla globalizzazione che dal reshoring (o deglobalizzazione), in cui le catene di approvvigionamento vengono rimpatriate nei mercati europei”.
 

“La crescita straordinaria dell'e-commerce – argomenta l’esperto - amplifica anche la necessità di infrastrutture e di spazio di stoccaggio. Ovviamente la crisi sanitaria è stata un catalizzatore, scoraggiando i consumatori dal visitare i negozi fisici, non essenziali durante il lockdown. Secondo l'associazione E-commerce Europe, è probabile che nel 2020 lo shopping online abbia superato i 700 miliardi di euro in tutta Europa, un aumento di oltre il 12% rispetto al 2019 nonostante una recessione in piena regola. E il peso del digitale nel commercio al dettaglio è destinato a crescere esponenzialmente nei prossimi anni”.

“Questa asset class - prosegue il gestore - merita una maggiore attenzione in un momento in cui l'urbanizzazione sta trasformando la società. Nonostante alcune prime previsioni, la crisi di Covid ha fatto poco per cambiare la situazione. Tra il 1960 e il 2018, la popolazione urbana è cresciuta del 130% nei Paesi Bassi e dell'87% in Francia, rispetto agli aumenti del 50% e del 44% della popolazione totale dei rispettivi paesi. Con più di due terzi della popolazione mondiale che vive già nelle città, la tendenza attuale aggrava la carenza di spazio libero. La disponibilità di siti industriali rimarrà probabilmente bassa nel medio e lungo termine, data la carenza di terreni e l'aumento dei costi di costruzione. Accanto a questo deficit di offerta, la domanda continuerà probabilmente a crescere nelle aree urbane densamente popolate, dato lo spazio richiesto per questo tipo di logistica e la necessità di una gestione just-in-time”.

“All’interno del segmento dei trasporti e degli immobili industriali – rileva il manager - la logistica su piccola scala si distingue perché la crescita dell'e-commerce coincide con una contrazione del paniere medio. Insieme alla concentrazione delle comunità, la dispersione dei flussi richiede soluzioni di consegna dell'ultimo miglio in condizioni migliori. La logistica su piccola scala soddisfa il bisogno di velocità dei clienti: è preferibile avere a disposizione strutture locali per limitare i tempi di trasporto ed essere più vicini al cliente finale. Le consegne richiedono appena 24 ore, o anche molto meno nel caso del cibo. Ad esempio Amazon Prime Now consegna la merce in un'ora, mentre la cinese Hema Fresh garantisce il servizio entro 30 minuti per la sua clientela giovane, attiva e urbana”.

Questi fattori, combinati insieme, “portano alla logistica su piccola scala e all'industria un incremento dei rendimenti. Stimiamo che la differenza sia di circa 150-200 punti base rispetto alla moderna logistica su larga scala. Gli inquilini nel segmento industriale che offrono solide garanzie ed appartengono a una varietà di settori rappresentano la maggior parte dei portafogli ben diversificati. La maggior parte delle PMI in questione è orgogliosa di pagare l'affitto, anche nei tempi difficili in cui ci troviamo al momento. I tassi di occupazione sono ancora vicini al 100%. La tendenza strutturale è che gli affitti e i valori immobiliari aumentano quanto più un sito è vicino a una città. Per garantire il successo di questi investimenti logistici, si dovrebbero preferire zone ben servite da diversi mezzi di trasporto (ferrovia, marittimo, fiumi, strade) ed aree con elevate tassi di popolazione e di occupazione. La regione che comprende il Benelux, che si estende dal nord della Francia all'ovest e al centro della Germania, ha tutte queste caratteristiche”.

“Gli investimenti – conclude Soeters - dovrebbero anche essere concentrati su una specifica area per raggiungere una dimensione critica sufficiente, attraverso un bacino di utenza riconosciuto e testato. Infine, è altrettanto importante affidarsi ai migliori esperti, quelli le cui competenze non si limitano al settore immobiliare ma ricoprono anche il tessuto industriale e commerciale della regione scelta, offrendo una vera conoscenza locale. Se l’immobiliare è un business locale e incentrato sulle persone, questo vale anche per l'immobiliare logistico”.