L’incertezza relativa al quadro macroeconomico e l’incremento dei costi di finanziamento che hanno caratterizzato il primo trimestre del 2023 sono proseguiti anche nel secondo trimestre dell'anno, segnando però un rallentamento nei volumi degli investimenti, che si prevede torneranno a crescere nel 2024, quando i tassi si stabilizzeranno.

 

Sono questi alcuni deghli higlights che emergono dalla nuova survey di Savills relativo agli investimenti nel real estate. Naturalmente ci sono differenze tra settore e settore, seppure siano tutti accomuni da una minor volumi di investimenti. 

 

In particolare nel primo semestre del 2023, nel mercato immobiliare commerciale italiano, sono stati investiti circa 2, 2 miliardi: un valore in forte diminuzione rispetto alla media degli ultimi 5 anni ( -49%). Considerando il numero delle operazioni, il mercato si è mantenuto dinamico con oltre 100 deal chiusi nei primi 6 mesi dell’anno a fronte di una media quinquennale di 80; di conseguenza, il volume medio per singola transazione continua a diminuire, con una forte prevalenza di operazioni inferiori ai 50 milioni. 

 

Per fine anno gli esperti di Savills si aspettano una stabilizzazione dei rendimenti prime rispetto ai valori registrati nel secondo trimestre del 2023; mentre per i secondary asset continuerà invece la polarizzazione, con ulteriori repricing che caratterizzeranno questa tipologia di prodotto. Anche nel 2024 i rendimenti rimarranno più alti rispetto a quanto osservato negli ultimi anni di politica espansiva; un allentamento della fase restrittiva non è atteso prima della seconda metà del 2024.

 

La logistica chiude il primo semestre dell’anno al secondo posto per volumi di investimento, rappresentando circa il 26% del volume totale del semestre; gli investitori internazionali si confermano i più attivi nel segmento. Il mercato delle locazioni risulta stabile rispetto al livello record dello stesso semestre del 2022 ma in forte crescita rispetto alla media degli ultimi 5 anni grazie ad una domanda che si mantiene elevata; il basso livello di vacancy sostiene i canoni in crescita di circa il 10%. La forte domanda di spazi in locazione e il basso livello di vacancy confermano questo settore al centro delle strategie degli investitori. La pipeline rimane positiva con un buon numero di deal che si dovrebbero chiudere entro la fine dell’anno.

 

Con poco meno di 400 milioni di euro, gli uffici registrano volumi in netta flessione nonostante un mercato che, lato occupiers, si mantiene dinamico. Milano registra un take -up di 1 80.000 mq, in calo di circa il 29% rispetto ai volumi record del 2022. La scarsa disponibilità di prodotto prime frena l’assorbimento, ma sostiene i canoni che crescono del 4%. In termini di deal, la pipeline del settore è positiva ma l’interesse degli investitori sconta preoccupazioni legate ai nuovi modelli di lavoro ibrido. Nonostante anche in Italia le società corporate siano sempre più propense a implementare questi modelli, non si registra un aumento della vacancy, che per gli asset di grado A rimane nell’intorno del 2%. La forte domanda per questa tipologia di prodotto contribuisce alla crescente polarizzazione del mercato , mentre la pipeline di nuovo prodotto rimane inferiore all a domanda potenziale.

 

Marco Montosi, head of investment di Savills per l’Italia, ha commentato: “Prosegue l’attività di price discovery; tuttavia, registriamo una ripresa dell’attività transattiva e di nuove procedure di vendita che potrebbero sostenere i volumi del secondo semestre. Anche per la seconda parte dell’anno ci aspettiamo che l’attività si concentri soprattutto sul segmento living e logistico e in maniera selettiva sul segmento uffici per prodotti consolidati con rendimenti in linea agli attuali razionali in termini di finanziamento e risk free.”

 

Elena Zanlorenzi, head of research di Savills per l’Italia ha sottolineato: “Il quadro macro -economico di riferimento resta sostanzialmente invariato nel secondo trimestre dell’anno rispetto al primo. Il trend economico rimane positivo, anche se in graduale rallentamento. Le pressioni sui prezzi persistono e il mercato del lavoro continua ad essere caratterizzato da una certa rigidità. Tutto ciò porta ad ipotizzare che la fine della stretta monetaria non avverrà prima della fine dell’anno rimandando la ripresa del mercato al 2024 , quando è prevista una stabilizzazione dei tassi di interesse”.