Il mattone è la soluzione che, da sempre, gli italiani privilegiano per salvare i loro risparmi. Soprattutto quando arrivano le bufere economiche e finanziarie. Ma oggi ha ancora senso investire sul mattone? Il dibattito sulle prospettive degli immobili come bene rifugio è aperto. Da una parte a favore dell'investimento immobiliare giocano il ritorno dell'inflazione, che storicamente induce gli acquisti, e anche un fattore psicologico non da poco, cioè la sostanziale tenuta dei prezzi anche dopo l'arrivo della crisi globale del 2008: sono scesi i volumi di vendita, ma le quotazioni hanno scricchiolato senza crollare. Dall'altro lato sono proprio i prezzi ancora elevati a suggerire prudenza sull'ipotesi di forti rivalutazioni nel tempo.

 

Il bilancio
Difficile sbilanciarsi in previsioni, soprattutto in un quadro finanziario che ormai cambia nel giro di pochi giorni e in Borsa, a volte, anche di qualche ora. E' però possibile volgere uno sguardo al passato prossimo e considerare, sia pure ricorrendo a elaborazioni tratte da valori medi di mercato, se negli ultimi anni l'acquisto immobiliare effettuato con finalità di investimento (e quindi traendone un reddito da locazione) abbia difeso dall'inflazione e si sia dimostrato una scelta vincente rispetto ad altre forme di impiego del denaro. Per questo CorrierEconomia ha messo a confronto l'acquisto di una casa da affittare nelle quattro principali città italiane con l'investimento in borsa, con quello in titoli di Stato a media scadenza e con un altro bene rifugio per antonomasia, l'oro. Abbiamo effettuato il calcolo a 10, 5 e 3 anni fotografando i valori al 30 giugno di ogni anno; per il computo delle performance immobiliari siamo ricorsi alla serie storica dei total return (rivalutazione/ svalutazione del bene più reddito da locazione) elaborata da Nomisma; trattandosi di dati lordi per il calcolo della redditività effettiva abbiamo operato un abbattimento del 50% dei valori, per tenere conto di tasse e spese di gestione. La gran parte del guadagno della casa a 10 anni è dovuta alla rivalutazione dei prezzi: la differenza teorica di valore (al lordo delle spese per l'acquisto) di una casa a Roma tra il 2001 e oggi è stata dell'83,4% mentre a Milano si è limitata al 47,2%. Il calcolo sulla Borsa è stato effettuato computando la variazione dell'indice Comit perfomance che ingloba anche i dividendi mentre per i titoli di Stato ci siamo basati sull'indice Rendistato lordo a giugno di ogni anno. Il metallo giallo stravince in tutti e tre i casi, non è una sorpresa, ma è davvero dubbio che ai valori attuali, superiori a 1500 dollari per oncia, si possano ripetere gli exploit degli ultimi anni.

 

La gara
Nella nostra gara il mattone guadagna la medaglia d'argento nel confronto che parte dal 2001, anche se è doppiato dall'oro; tra le città Roma ha la migliore performance, perché consente di ottenere i canoni di locazione più elevati e ha conseguito rivalutazioni nel tempo più consistenti. Nel decennio la performance complessiva di Roma è stata di poco più del 100%, contro il 59% di Milano, un risultato comunque ottimo se si considera che l'inflazione di periodo è stata del 22,2%. Anche i titoli di Stato hanno garantito una discreta difesa dei risparmi, con 18 punti di performance sopra il dato Istat del costo della vita. Negativi i dati di Borsa, 30 punti sotto l'inflazione; qui però la scelta della data ha un peso determinante: se il confronto fosse effettuato non al 30 giugno ma dopo l'11 settembre e quindi dopo il crollo dei corsi azionari seguito all'attentato delle Torri gemelle i dati cambierebbero sensibilmente. Nel confronto a cinque anni solo la casa a Roma pareggia, con +19,5%, il conto con i titoli di Stato, nelle altre grandi città però gli immobili sono riusciti almeno a difendersi dall'inflazione, che a sua volta ha sopravanzato la Borsa di 34 punti. L'oro, più che raddoppiato di prezzo nel periodo, ha fatto corsa a sé, esattamente come è successo negli ultimi tre anni, quando ha garantito un guadagno del 56% agli investitori. A Roma e Torino la casa ha permesso almeno di recuperare la bassa inflazione di periodo, i titoli di stato hanno consentito di guadagnare cinque punti in più. Negativa (-15%) la Borsa, ma anche qui la data è penalizzante; se fossimo partiti dopo il default di Lehman Brothers i risultati sarebbero molto più favorevoli.