“Non investiamo sul mercato cinese o sui titoli cinesi quotati. Una decisione che non dipende dalla situazione contingente, ma è precedente e deriva da una scarsa regolamentazione del settore. Nell’area Asia Pacifico investiamo piuttosto su Tokio, Hong Kong, Singapore o Australia”.

A delineare l’universo del proprio comparto di investimento è Geoffrey Dybas, executive managing director di Duff & Phelps e lead portfolio manager del Nordea 1 – Global Real Estate Fund.

“Ma le ripercussioni della crisi in Cina arrivano anche in Europa. La Germania è fortemente esposta alla Cina e quindi il rallentamento è nei fatti. Preferiamo quindi altri Paesi del Vecchio Continente, come Italia o Spagna.

 

E gli Stati Uniti?

Non dimentichiamoci che la grande crisi finanziaria del 2008 è iniziata dal comparto immobiliare. Ora, con il più forte e veloce rialzo di sempre dei tassi di interesse, i mutui a tasso variabile hanno raggiunto rate molto pesanti per chi li ha contratti.

Senza contare i problemi delle banche regionali, spesso gonfie di prestiti nel settore immobiliare, che improvvisamente devono svalutare queste partecipazioni. Eppure, a livello globale non mancano le occasioni, più nel real estate quotato che in quello privato.

Riteniamo che le società quotate abbiano un management di qualità migliore, più flessibile e più pronto ad andare incontro alle nuove esigenze e richieste del mercato.

 

Ad esempio?

Un caso è quello dei data center, oppure delle torri per reti cellulari. Invece il settore degli uffici, in particolare dopo la pandemia, ha subito un forte choc e di conseguenza appare un’area del real estate sempre meno appetibile.

Più in generale, l'indice mondiale MSCI, da un anno all'altro, ha registrato un notevole ritardo e pensiamo che oggi l'immobiliare quotato sia scambiato con uno sconto interessante rispetto ai mercati privati. E pensiamo che con la pausa di BCE e Fed, tutto questo crea un'opportunità per l’immobiliare quotato.

 

E per quanto riguarda l’Europa?

Il mercato europeo ha una vasta gamma di scelte in termini di opportunità di investimento in immobili quotati o meno in Borsa. Nel Regno Unito, ci sono nomi come Unite Students, principale operatore proprietario di immobili residenziali ben posizionati per gli studenti universitari.

Oppure società di self storage, come Safestore. Vediamo invece sfide economiche in Germania. Quindi il mercato europeo varia notevolmente in base alla forza delle economie dei singoli Paesi.

Oggi, l'Italia e la Spagna sono molto più forti in questa fase di rallentamento a cui stiamo assistendo, che è l'opposto di quanto avvenuto dopo la crisi finanziaria globale. In ogni caso continuiamo a vedere un aumento della domanda di immobili logistici per l'e-commerce, e continuiamo a vedere che se si tratta di un centro immobiliare ben posizionato nel settore della vendita al dettaglio, può avere buoni risultati. Con gli immobili nel settore retail che sono i migliori nei loro mercati, e continuano a guadagnare quote di mercato rispetto a quelli che non offrono il mix di vendita al dettaglio.