Cordea Savills ha presentato oggi in un Convegno a Roma “Gli investimenti immobiliari ai tempi della crisi: diversificazione geografica e settoriale”, il primo Rapporto sugli Investimenti Immobiliari del Sistema Previdenziale Italiano - 2012, realizzato da T.R.E. - Tamburini Real Estate, Laboratorio di consulenza strategica ed economica sul Real Estate.

Lo studio ha evidenziato:
- 23,4 miliardi di euro è il valore stimato del totale del patrimonio immobiliare gestito dal sistema previdenziale italiano, pubblico e privato con un’l’incidenza media, rispetto al patrimonio complessivamente posseduto, del 21,25%
-18,8 miliardi di euro sono gli investimenti immobiliari diretti (pari al 17,05% del patrimonio complessivo)
- 4,6 miliardi sono gli investimenti in fondi di investimento immobiliare (pari al 4,2% dell’asset allocation totale e a circa un quarto dell’immobiliare complessivo), che corrispondono a circa il 10% del mercato italiano dei fondi immobiliari
- la previdenza pubblica, fra investimenti diretti ed indiretti, alloca circa il 60% del patrimonio, al netto dei crediti, in immobili; la previdenza obbligatoria privata intorno al 30%; la previdenza complementare privata, solo il 6,6% sul totale investito.

 

Le tendenze in atto
Gli Enti Previdenziali Pubblici stanno svolgendo attività di dismissione del patrimonio disponibile (del valore stimato di 1,650 miliardi di Euro) per eliminare quei cespiti, in grande misura retrocessi dalle cartolarizzazioni non andate a buon fine – in particolare SCIP 2 - la cui gestione è divenuta antieconomica e al contempo hanno attivato azioni volte alla valorizzazione del patrimonio rimanente anche attraverso l’esternalizzazione della gestione ad operatori specializzati.

Allo stesso tempo anche le Casse e gli Enti di Previdenza privatizzati hanno in corso un processo di dismissione del patrimonio considerato inefficiente, cui si affianca un altro, di ristrutturazione e ricomposizione dei portafogli che prevede l’investimento in cespiti atti a garantire una maggiore redditività (ad esempio complessi direzionali, commerciali, alberghieri, polifunzionali) con l’idea di implementare una gestione più dinamica ed attiva del patrimonio tramite principalmente forme indirette ed innovative di investimento (es. fondi immobiliari, SIIQ, partecipazioni in società immobiliari).

La situazione italiana
Il Rapporto fornisce per la prima volta una fotografia aggiornata delle gestioni immobiliari del sistema previdenziale italiano (pubblico e privato obbligatorio e complementare), fondamentale comparto di investimento istituzionale dell’economia italiana.
Il sistema previdenziale italiano (secondo l’OCSE) rappresenta circa il 4,9% del PIL nazionale, dato assai esiguo in confronto alla media semplice dei Paesi OCSE, pari al 33,9%, ma che arriva addirittura al 72,4% nella media ponderata (paesi quali Olanda, Islanda o Svizzera, superano persino il 100% del proprio PIL). Questo dato caratterizza un sistema previdenziale domestico in vistoso ritardo rispetto alle economie più mature, che, anche per tale circostanza, può esprimere importanti opportunità di sviluppo e di crescita.
Crescita che strutturalmente potrà essere assicurata dallo sviluppo delle forme di previdenza complementare e che si manifesta anche attraverso l’osservazione dell’approccio adottato nei confronti dell’investimento immobiliare, diretto ed indiretto, in particolare con strumenti e veicoli innovativi quali i fondi immobiliari, le SIIQ, i fondi infrastrutture, e per le energie rinnovabili.

Daniela Percoco, director T.R.E., ha commentato: “La rivisitazione in atto della normativa cardine in materia di investimento per i fondi pensione, porterà la previdenza complementare ad una sempre maggiore, ma controllata e consapevole, gestione del rischio e diversificazione dell’asset allocation attraverso strumenti e veicoli innovativi ed investimenti “alternativi”, quali i fondi immobiliari, le SIIQ, i fondi infrastrutture, e per le energie rinnovabili. Considerando i benefici offerti dal miglioramento della frontiera efficiente, scaturiti da una maggiore diversificazione nell’asset allocation, unitamente alle indicazioni ed ai principi ispiratori della nuova normativa, evidenti sono i margini e le potenzialità di crescita di queste nuove tipologie dell’investimento in real estate ed in quei settori che costituiscono un volano per lo sviluppo sociale ed economico dei territori.”

“I Fondi pensione esteri hanno affrontato il tema diversificazione geografica in tempi diversi e con impulso differente; gli americani sono stati i primi 20 anni fa, in Europa si sono avuti approcci diversi Paese per Paese però tutti mostrano in maniera sempre più chiara l’intenzione di percorrere questa via. E’ evidente che la diversificazione geografica, oltre che allargare in maniera rilevante la base immobiliare in cui investire, contribuisce a ridurre la volatilità di portafoglio e ad abbassare il livello di rischio complessivo rispetto ad allocazioni mono-Paese" ha dichiarato di seguito Cristiano Ronchi, director of Investments Cordea Savills SGR.