“L'investimento diretto in immobili può essere complesso”. Olivier Hertoghe, fund manager di DPAM, sottolinea che “gli immobili quotati, invece, offrono un modo liquido per ottenere un'esposizione a un'ampia gamma di tipi di proprietà in diverse regioni. E i vantaggi di questa classe d'investimento sono molti di più di quelli che appaiono a prima vista. Diamo un'occhiata più da vicino”.

“Il settore immobiliare quotato in Europa – argomenta il manager - non solo offre un mix di diversificazione, qualità, protezione dall'inflazione, liquidità e rendimenti interessanti, ma capitalizza anche l'efficienza di una gestione (finanziaria) professionale. Oltre a questi vantaggi, le attuali condizioni di mercato rappresentano anche un'interessante opportunità per gli investitori che considerano di esporsi a questa specifica classe di attivi, in quanto i titoli immobiliari sono attualmente scambiati a sconti significativi, pari a quasi il 25% rispetto ai loro valori patrimoniali netti. Oltre agli ampi sconti, riteniamo che vi siano altri motivi per cui il settore immobiliare quotato appare oggi pronto al rialzo. Questa congiuntura pone le basi per un punto di ingresso interessante per gli investitori che desiderano ampliare la propria esposizione e beneficiare dei numerosi vantaggi del settore immobiliare quotato”.

Un modo diversificato di investire in immobili: “A differenza degli investimenti diretti, che limitano gli investitori a luoghi e tipi di immobili specifici, i titoli immobiliari europei aprono le porte a una vasta gamma di sottosettori immobiliari in diversi Paesi. In questo modo non solo si attenuano i rischi associati ai cambiamenti economici e normativi locali, ma si può beneficiare anche dei diversi cicli economici e i motori di crescita inerenti a regioni e settori disparati, come la logistica, gli spazi per uffici e i data centre, ognuno dei quali è influenzato da fattori unici come le tendenze tecnologiche e il comportamento dei consumatori. L'ampiezza della diversificazione offerta dalle azioni immobiliari va al di là degli spread geografici e settoriali; essa combina strategicamente aree in forte crescita con fonti di reddito stabili, consentendo agli investitori di bilanciare i loro portafogli per ottenere rendimenti ottimali”. 

Qualità e trasparenza: “Un altro aspetto chiave che aumenta l'attrattiva degli immobili quotati è il livello di trasparenza e di controllo normativo a cui sono soggetti rispetto agli immobili non quotati. Le società immobiliari quotate devono attenersi a rigorosi standard di rendicontazione finanziaria, fornendo aggiornamenti dettagliati e regolari. Questa maggiore trasparenza indica che, in media, la qualità degli asset del settore immobiliare quotato supera quella del mercato più ampio”. 

Una solida copertura contro l'inflazione: “Gli immobili sono tradizionalmente considerati una solida copertura contro l'inflazione: i contratti di locazione prevedono generalmente clausole di adeguamento periodico all'inflazione grazie alle quali, all'aumentare del costo della vita, aumenta anche il reddito da locazione generato dal patrimonio immobiliare.  A differenza dei titoli a reddito fisso, i cui rendimenti nominali possono essere gravemente influenzati dall'inflazione, il reddito delle azioni immobiliari ha il potenziale per crescere in linea con essa, o addirittura superarla, fornendo un rendimento reale positivo agli investitori. Grazie alla natura strutturata dei contratti di locazione, alla regolarità dei pagamenti degli affitti e alle clausole di indicizzazione predefinite, questo rendimento è generalmente costante e prevedibile”.

Grande correlazione, maggiore liquidità: “Uno degli ostacoli più significativi all'investimento in immobili tradizionali è la natura illiquida delle proprietà fisiche. Il processo di acquisto o di vendita di un immobile non solo richiede tempo e complessità, con numerose fasi che vanno dalla valutazione alla chiusura, ma comporta anche costi sostanziali. Gli investimenti immobiliari quotati si distinguono per la loro liquidità. La possibilità di acquistare e vendere azioni di società immobiliari con la stessa facilità con cui si negozia un qualsiasi titolo azionario significa che gli investitori possono modificare rapidamente le loro posizioni in risposta ai cambiamenti delle condizioni di mercato o agli obiettivi di investimento personali, senza le lunghe tempistiche e gli elevati costi di transazione associati alle transazioni immobiliari fisiche. Storicamente, la performance degli investimenti immobiliari quotati ha mostrato una correlazione significativa con il più ampio mercato immobiliare diretto nel lungo periodo, riproducendo i profili di rischio e rendimento degli immobili fisici con leva finanziaria senza incorrere nell'illiquidità che deriva dal possesso di immobili reali”.

Generosi rendimenti da dividendi: “Una caratteristica distintiva dei fondi di investimento immobiliare (REIT) è la loro capacità di offrire interessanti rendimenti da dividendo. Questo vantaggio è il risultato diretto del fatto che i REIT distribuiscono gran parte (70-90%) dei loro profitti sotto forma di dividendi, con rendimenti medi di circa il 5% (ad aprile 2024). Questo elevato payout ratio è particolarmente interessante per chi è alla ricerca di un reddito costante, con l'ulteriore vantaggio dell'efficienza fiscale per gli investitori che scelgono i fondi ad accumulazione, dove i dividendi sono reinvestiti ed esenti da ritenuta fiscale. Al di là del reddito, i REIT offrono anche un potenziale di rivalutazione del capitale, il che li rende una scelta d'investimento equilibrata”.